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毛大庆:2015,桌子很忙
来源: bmr.cb.com.cn   作者:银昕  日期:2015/10/26  类别:企业家  主题:房地产  编辑:恩惠
我是一个房地产人,我目前所做的工作也还是做房子的生意。不过我们是“老瓶子装新酒”,在同样一个空间内,用不同的思维开发新的价值,进行价值的再利用,这种思维上的转变是值得所有人思考的。


  自从2015年春天毛大庆宣布将从万科离任,创办与WeWork性质相似的联合办公空间“优客工场”之后,外界就一直对他充满好奇。然而,由于一些客观等因素影响,原本计划在8月下旬正式开张的光华路“阳光100”旗舰店的开业时间一再后延。“今天大家终于见到‘优客工场’是什么东西了,以前我总对大家说‘就当我们是孵化器吧’,因为没见到真东西,我也说不清‘优客工场’到底是做什么的;现在我可以告诉大家,我们是共享经济背景下的联合办公平台。现存的所有词语中还没有一个能够准确和完整地形容我们所做的事情。”毛大庆说。

  桌子只是个入口

  从万科离职之前,毛大庆的一次美国之行让他见到了诸如WeWork这样的联合办公空间,让出身于地产商的他对不动产在“共享经济”时代的轻资产运营方式有了新的思考。“共享经济是人类技术进步的结果,是所有者暂时让渡使用权以获得收益的租赁经济。”这是毛大庆对“共享经济”的定义。毛大庆认为,共享经济在大数据、云计算、物联网和移动互联网时代有了新发展的可能,是因为技术的进步使原来不可能发生的交易变得简单;“以我身处的房地产行业为例,由于市场交易的成本逐年降低,导致传统企业的边界不断收窄,个体经济强势回归。过去‘以买为主’的交易模式现在变得更倾向于‘以租为主’,‘合作物业’和‘租赁物业’这种形式,通过自由人的自由联合,给了双方更多自由的选择,这就会极大地提升经济运行的效率。”


  优客工场用去出租的创业工位

  记者走访了“阳光100”旗舰店里所有可参观的办公空间,其中工位的种类大致有几种选择:单人间、六人间、三人间以及开放式二十人以上的工位。对于“桌子”的角色,毛大庆说,“桌子只是入口,因为没有桌子的话,就没有这样一个说话的地方了,我们会做很多的增值服务,来增加租户的黏性;另外出租工位可以为‘优客工场’提供稳定的现金流,我想任何一个生意首先关注的都会是现金流。”毛大庆介绍,优客工场出租工位的方式主要有三种:临时、短租和长租。“临时租户是指租客可以只租晚上的时间段,因为白天大家各自都有各自的工作,只在晚上凑到一起,做创业的事情;或者在上海的优客工场租户到北京来见客户,可以使用手机应用事先预定一张桌子,下了火车来这儿上班,谈完事儿就走,我们的方式非常灵活。”

  “我们是一家‘互联网+’企业”

  如果桌子只是入口,那“优客工场”更大的文章做在哪里?毛大庆说:“线上才是我们的真实目的,我们对自己的定义是一家名副其实的‘互联网+’企业,所以必须要有线下,一定要做好线下,同时线上的部分是更加重要的。”

  根据毛大庆的介绍,优客工场的盈利来源有四个:通过出租工位获得租金收益,同时获得流量“入口”,将大量企业和个人用户收集到线上端;提供基础增值服务,比如会议室、IT支持以及公共空间的使用,举办大型路演或者集会活动等;提供有关法务、财务、税务、人力资源和一切创业公司需要的专业增值服务,将服务商与客户对接;创办优客商学院和优客传媒平台,为入驻企业和创业团队提供关于创业的专业培训以及传媒上的包装服务等。

  谈起提供专业服务,将服务商与客户进行对接时,毛大庆谈起了优客工场团队内的一个小插曲:“我们的团队里有做房地产出身的,也有从一开始就从事互联网的纯互联网人,两拨人在‘是否与服务商分钱’的问题上争论了至少两个月的时间。”非互联网出身的团队认为,优客工场的存在为服务商带来了直接利益,理应分账;互联网出身的团队则认为,互联网的本质是开放和共享,就是要把端口打开,让流量上去,不应该一开始就与服务商分账。“最终我们决定听互联网团队的意见,目前签约服务商70多个,是完全不跟服务商分任何的收益,我们直接把用户跟服务商产生对接,不但不分账,我们还要求服务商给客户提供有品质保障的服务,跟他们签订服务公约。下一步我们还要推进对服务商的服务进行先行赔付,如果这个服务商没有服务好,给客户带来损失了,我们先行赔付给客户,再跟服务商解决这个问题,这些都是互联网思维下非常重要的思维方式。”

  希望入驻企业之间发生“化学反应”

  以优客工场的模式,将空间出租给入驻企业和创业团队,“共享”是做到了,可是如何产生“经济”呢?对此毛大庆说:“我们是一家商业社交平台,对我们的业务模式更准确的称呼应该是B2B2C,因为每一个桌子后面坐的就是一个我们的会员,这些会员是我们最终服务的对象。我们希望入驻的企业越丰富越好,最好能吸引十几个二十个行业的企业,让会员之间发生‘化学反应’,让他们之间寻求各种合作的可能,尤其是寻找跨越各自行业边界进行合作的可能,因为互联网的本质就是无边界的。”

  比起将这么多入驻企业在空间上收聚到一起的“物理反应”,“化学反应”显然需要优客工场在收集入驻企业和会员信息以及精确匹配各自需求上拥有强大的运算能力。在开业仪式现场,毛大庆带来了优客工场大数据业务的总负责人范宇,他是被毛大庆从百度大数据部门“挖”来的,作为百度大数据部的联合创始人,范宇的工号曾经排在百度大数据部的第二位。据记者了解,优客工场在北京每个工位的月租价最便宜的是亦庄开发区场地的688元,其余几块场地的租金都在1000元以上,位于首都中央商务区地块的Fesco场地的租金甚至达到了每个工位2099元,这在价格上与其他写字楼和住宅楼相比是没有优势的。毛大庆对此解释道:“既然桌子只是一个入口,背后的服务才是我们最看重的话,那桌子的钱就不要算了。为什么来优客工场?效率也是其中的原因之一,效率也是一大笔钱。来这里,我们先帮你注册,并且可以直接对接一系列的法务、和人力资源服务。现在我们跟宝马中国、联想在谈合作,优惠都直接给每一个会员带来价值。会员买宝马汽车,可以享受像万科员工一样的待遇;购买联想的硬件,我们入场的会员将享受出厂的价格,所有的验证码人群修电脑都是绿色通道,一个小企业在一个小的地方待着,哪有这些优势呢?这桌子贵一点是有道理的,桌子背后的资源是才是价格的要素,所以,还是别算桌子钱了。”


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